Avant de mettre en vente
L’une des erreurs les plus fréquentes est de commencer à publier avant d’avoir compris la situation dans son ensemble.
Que vaut le bien ? Quelles transactions ont été réalisées aux alentours ? Face à quels biens serez-vous en concurrence ? Y a-t-il une taxe sur la plus-value (mas shevah) ou une taxe d’amélioration ? Les documents du bien correspondent-ils à la réalité ?
Vérifier les données en amont permet d’arriver sur le marché mieux préparé, de fixer un prix de façon éclairée et de réduire les surprises plus tard dans la vente.
1. Que vaut votre bien ?
Un bon prix de commercialisation ne se fixe pas seulement d’après ce qui est demandé pour d’autres logements sur les sites d’annonces.
Examinez les transactions réellement conclues autour du bien, les biens en concurrence pour les mêmes acheteurs, et des caractéristiques comme la surface, l’étage, le parking et le balcon.
À côté des données, il y a aussi des paramètres qu’un système automatique évalue mal — le niveau de rénovation, une vue dégagée, le calme, l’orientation, la distribution intérieure et l’état de l’immeuble.
L’objectif : Comprendre la fourchette de valeur réaliste et le bon prix pour se lancer sur le marché.
2. Les documents du bien sont-ils en ordre ?
Avant même l’arrivée d’un acheteur sérieux, assurez-vous de savoir exactement ce qui est inscrit et ce qui figure dans les documents du bien.
On vérifie entre autres l’extrait du Tabou (registre foncier), le permis de construire, les plans et les autres documents pertinents.
On peut ainsi repérer en amont les écarts entre la réalité et l’inscription, et les traiter si nécessaire — au lieu de les découvrir alors que l’acheteur est déjà engagé.
L’objectif : Arriver à la vente préparé et réduire les surprises et retards par la suite.
3. Y a-t-il des infractions d’urbanisme ?
Un balcon fermé, un agrandissement, une modification de la surface ou un autre ajout réalisé au fil des ans ne correspond pas toujours au permis de construire.
De tels écarts peuvent apparaître lors des vérifications de l’avocat, de l’expert ou de la banque de l’acheteur, et peser sur l’avancement de la transaction.
Il vaut donc mieux vérifier en amont et connaître l’état du bien avant d’entamer la négociation.
L’objectif : Savoir à l’avance ce que vous vendez et éviter qu’un problème n’apparaisse juste avant la signature.
4. Une taxe sur la plus-value est-elle à prévoir ?
Le prix de vente n’est pas nécessairement la somme qui vous restera.
Dans certains cas, la vente d’un bien peut entraîner une taxe sur la plus-value (mas shevah), selon les circonstances de l’achat et de la vente, les droits sur le bien et les exonérations ou allègements applicables au cas précis.
Avant de fixer un prix et de prendre des décisions sur le prochain bien, faites vérifier par un professionnel l’imposition attendue.
L’objectif : Connaître à l’avance le net attendu de la vente, et pas seulement le prix de la transaction.
5. Êtes-vous exposé à une taxe d’amélioration ?
En plus de la taxe sur la plus-value, une taxe d’amélioration (hetel hashbaha) peut dans certains cas être due à la suite d’un plan d’urbanisme ou de droits à construire. Les sommes peuvent être importantes ; il est donc important de vérifier en amont plutôt que de découvrir cette dette en pleine transaction.
L’objectif : Avoir une meilleure vision des coûts possibles liés à la vente.
6. Combien reste-t-il de crédit, et que vous restera-t-il vraiment ?
S’il y a un crédit sur le bien, vérifiez le capital restant dû et les conditions de remboursement anticipé.
En rapprochant le solde du crédit des frais et impôts possibles, on comprend mieux combien d’argent devrait vous rester une fois la vente conclue.
L’objectif : Connaître la somme réelle dont vous disposerez pour acheter le prochain logement, ou pour tout autre projet.
Ce que comprend la préparation chez Leaders
- Une évaluation de marché à jour — analyse des transactions conclues, des biens concurrents et des caractéristiques du bien, pour comprendre la fourchette de valeur et le bon prix de commercialisation.
- Une vérification juridique et d’urbanisme — examen de la propriété, de la conformité au permis de construire, des infractions et des documents pertinents.
- La collecte des documents du bien — extrait du Tabou (registre foncier), plans et permis de construire, accords antérieurs et autres documents nécessaires en vue de la vente.
- Une consultation avec un avocat spécialisé en fiscalité immobilière — à nos frais — pour un premier examen de questions comme la taxe sur la plus-value, la taxe d’amélioration et les points juridiques susceptibles de peser sur la vente.
- Une consultation avec une conseillère en crédit immobilier — à nos frais — pour vérifier le solde du crédit, les options de remboursement ou de transfert, et une première planification financière en vue du prochain bien.
Des questions à se poser
Comment reconnaître un acheteur sérieux ?
Tous ceux qui s’intéressent à un bien n’en sont pas au même stade de leur projet d’achat. Un agent expérimenté sait poser les bonnes questions et vérifier le sérieux, la capacité financière, le calendrier et l’adéquation de l’acheteur au bien.
Faut-il choisir un agent uniquement selon la commission ?
La commission n’est qu’une partie du tableau. Examinez l’expérience locale, le plan de commercialisation, la visibilité numérique, le portefeuille d’acheteurs, la capacité de négociation et le niveau d’accompagnement dont vous bénéficierez tout au long de la transaction.
Résumé
Si vous envisagez de vendre — commencez par une bonne préparation. Comprendre la valeur du bien, vérifier les documents, connaître la fiscalité et les frais à prévoir, et savoir combien d’argent devrait vous rester après la vente.
Chez Leaders, nous réunissons pour vous l’ensemble du tableau — y compris une première consultation avec un avocat spécialisé en fiscalité immobilière et une conseillère en crédit, à nos frais et sans engagement.
Les informations fournies ici le sont à titre de service et ne constituent pas un conseil juridique, d’expertise, d’urbanisme, fiscal ou financier. Consultez les professionnels compétents avant toute décision.
