מה חשוב שתבדקו לפני מכירת הדירה שלכם / לידרס נדל”ן

הכלל הכי ידוע בעסקאות נדל”ן הוא מידת הזהירות של הקונה: אדם שמעוניין לקנות נכס אמור לבצע כל בדיקה ופעולה כדי לוודא שהעסקה תקינה מכל היבט אפשרי. אבל מה לגבי המוכרים ומידת הזהירות האישית שלהם לפני פרסום הדירה למכירה? לפניכם כל הצעדים שמוכרי הדירות חייבים לבצע עסקה מוצלחת ועם 0 תקלות:

אנשים רבים מאמינים שיצליחו למכור את ביתם לבד, ללא תיווך או סיוע מקצועי. אז הם מחליטים על המחיר דרך השערות והנחות לא מבוססות, נמנעים מבדיקות חיוניות שעלולות להכשיל בעתיד את המכירה ומשוחחים עם קונים שכלום “לא יוצא מהם”. אם הם רק היו דואגים למספר פעולות שמבטיחות הליך מכירה חלק ואיכותי, לא רק שהם כבר היו מוצאים את הקונה המושלם – הנכס גם היה נמכר בשיעור של 3%-7% יותר

שקיפות מלאה לקונים

מכירת דירה היא תחום פנימי בתוך עולם הנדל”ן, שבו האקט החשוב ביותר לביצוע הוא השקיפות לקונה: ככל שהקונה מקבל תמונת מצב מדויקת ואמיתית יותר לגבי הנכס הפוטנציאלי, כך ניתן להביא לעסקה טובה יותר וללא עוגמת נפש לאחד הצדדים או שניהם.

איך מייצרים שקיפות לקונה?

השלב הראשון לפני יציאה לתהליך המכירה (פרסום הנכס) הוא איסוף מידע. בשלב זה צריך להבין מהו השווי האמיתי על הדירה שלנו, מהם סדרי גודל המחירים בשוק בהתאם לגודל ומיקום הדירה, האם ישנם נתונים משפטיים או תכנוניים שצריך לתת עליהם את הדעת.

כך לדוגמה, מוכר שקיבל בעבר דירה בירושה וכעת מעוניין למכור אותה, חייב להירשם קודם כל כבעלים על הדירה הזו. אם הפעולה מעולם לא בוצעה, הקנייה לא תוכל להתממש והקונה ייאלץ להמתין כ-3 חודשים עד להשלמת הרישום מצד המוכר.

דוגמה נוספת היא כאשר קיים חוסר התאמה בין היתר הדירה למצב בשטח: אולי קניתם את הדירה בעבר ממישהו שביצע חריגת בנייה, אולי הרישום בהיתר הנכס מצביע על 3 חדרים בעוד שהקבלן חילק אותה ל-4 חדרים. לכל אלו יש כמובן משמעויות חשובות לקונה, בעיקר בצד הפיננסי, כמו למשל גובה המשכנתה. 

עד כמה באמת חשוב הליווי המקצועי?

שלא תטעו: את הדירה שלכם תמיד תוכלו למכור בכוחות עצמכם, ללא שום גורם מקצועי כמו סוכני הנדל”ן. אלא שכדי להגיע לאחוזי ההצלחה הטובים ביותר לגבי המכירה ולמחיר המקסימלי האפשרי, תצטרכו להיעזר במי שעושה זאת מידי יום, מתוך ניסיון ומומחיות בתחום.

סוכני הנדל”ן הם הגורמים המקצועיים שיודעים לשאול שאלות שבעלי הנכס לא תמיד יודעים שצריך לשאול: סוכן נדל”ן טוב מסוגל להגיע לקהל קונים גדול יותר, להבין מי הקונה שמולו ולזהות את טיבו, את יכולות המימון שלו, את דחיפות מציאת הדירה עבורו ועוד. כשביצוע המכירה נעשה באופן עצמאי, שווי העסקה נמוך משמעותית מזה שסוכן מקצועי מסוגל להשיג. אלו הן גם הסיבות העיקריות לכך שבהרצליה באופן מיוחד, אחוז עסקאות הנדל”ן שמבוצעות על ידי סוכנים עומד על כ-80%.

סוכני הנדל”ן יודעים מה לבדוק. במידת הצורך, הם יפנו אתכם לשמאי, לאדריכל, לבעלי מקצוע רלוונטיים ולכל הגופים הנדרשים כדי לייצר שקיפות מקסימלית וחיונית מאוד לקונה. אם יתרחש מצב שבו הקונה יגלה נתון שבעלי הנכס לא הציגו בפניו – הוא יקבל מנוף אוטומטי להפחתה במחיר, אפילו אם כבר בוצע משא ומתן מסחרי. גם אם תעדיפו בסופו של דבר לצאת למכירה בעצמכם, הייעוץ וההכוונה לתהליך יוכלו להועיל לכם

רגע לפני פרסום הדירה – שאלו את עצמכם:

האם הייתם נותנים לשכן שלכם להחליף אתכם בעבודתכם בזמן שאתם בחופשה? סביר להניח שלא, אז למה שתחליפו אתם את אנשי המקצוע המומחים למכירת נכסים בהרצליה? כמוכרים, לא תוכלו לזהות במדויק את הקונה שמולכם וכיצד לפעול מולו, לעומת סוכן מקצועי שביצע זאת כבר עשרות פעמים.

האם כדאי לבחור את סוכן הנדל”ן בהתאם לגובה העמלה? ובכן, כדאי לדעת שסוכן בעמלה זולה בהכרח יעלה לכם ביוקר: הוא לא מסוגל להשקיע את תקציבי הפרסום הנדרשים ולא מסוגל לנהל משא ומתן על שכר טרחתו, לכן לא יוכל למצוא את הקונה הטוב ביותר לבית שלך ובטח שלא לנהל משא ומתן אפקטיבי בטח כשמדובר על הכסף שלך.

האם יש אפשרות לקבל ייעוץ מקצועי בשלב ראשון בלי התחייבות? כן, דעו שסוכנות לידרס מעניקה פגישות ייעוץ ללא עלות יחד עם עו”ד מקומי המתמחה במקרקעין כדי לתת גם מענה בנושאים משפטים או מיסויים.